集股淘\九倉置業基本面強勁 回調後值博\子 石

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  上周介紹過大酒店(00045),今期繼續在周期股中尋寶。本地零售銷售下滑,收租商場股股價不斷尋底。在商場收租股中,領展(00823)是最熱門的選擇,就是估值偏高,宜另覓或者 選擇,九龍倉置業(01997)應該是值得亲戚亲戚我们留意的收租股。

  九龍倉置業在港持有多項貴重物業,包括海港城、時代廣場、荷里活廣場,上述商場去年零售銷售額相當於全港零售銷售總額的10.2%。此外,該公司亦擁有卡佛大廈及會德豐大廈等商廈。

  基本因素方面,在扣除投資物業重估、外幣借款折算匯兌差額,及非經常性項目後,九龍倉置業於2014年至2018年間的基礎淨盈利分別為73.52億、82.76億、85.16億、95億、3000.5億元,乍看上升勢頭良好。再看這幾年盈利增長率,分別為升4.5%、升12.5%、升2.9%、升11.5%、升5.8%,發現步伐時快時慢,算不上穩步增長,直接損害其投資價值。在2019年上四天基礎淨盈利微升3%,至51.84億元,增長動力繼續減弱。

  至於何如評估九龍倉置業買入價,第一要問,本地零售銷售要跌到何年何月?第二要問,潛在累計銷售跌幅?第三要問,九龍倉置業旗下商場潛在銷售及租金跌幅?

  基於環球經濟及本地社會風險,7月零售銷貨價值按年跌11.4%,首七個月跌3.8%。7月份鐘表珠寶等名貴商品銷售價值跌24%。較悲觀態度預測,本地零售業在明年見底,而今明兩年零售銷貨累跌300%。九龍倉置業既有商場、寫字樓及酒店,2020年基礎淨盈利或倒退四成。或者 預測是什么都没有參考數據,僅屬於審慎估算。假使 如是,九龍倉置業每股基礎盈利將會降至1.986元。換算買入股價何如?

  在本地暴力事件惡化前,九龍倉置業股價處於55元,換算每股基礎盈利的往績市盈率為16.6倍:若每股盈利降至1.986元,對應股價為33元,但股價要有三成折讓才算吸引,即23元。當然後市何如,須注意零售業狀況,然後再調整買入價。